[인천 부동산전문변호사 상담] 임대인의 건물인도청구에 대한 거절 사유

법무법인 인천분사무소 입니다. 오늘은 저희 법인의 부동산전문변호사님께서 들려 주시는 임대차 분쟁 관련 이야기를 해보려 합니다. 오늘은 임대차 분쟁 중 첫번째 이야기로 임대차 종료를 이유로 하는 건물인도 청구에 대한 항변사유를 알아보도록 하겠습니다. 참고로 건물인도청구나 건물명도 청구는 같은 의미로 통용되고 있습니다.

 

 

임차인은 우선 임대인에게 임대차 계약이 종료되지 않았으며 계약이 묵시적으로 갱신되었다는 점을 주장해 볼 수 있습니다.

 

임대차계약의 묵시적갱신은 재계약과는 다른 성질로서 임대인과 임차인이 계약을 갱신하겠다, 또는 하지 않겠다고 결정하지 않고 있는 사이에 만기일이 지나가 임대차관계가 유지되고 있는 것을 이야기 합니다. 이러한 경우 전 임대차계약과 동일한 내용으로 자동 연장된 것으로 보며 존속기간은 2년으로 간주됩니다. 다만 임차인은 묵시적 갱신 이후에도 언제든지 해지통보가 가능하며 통보후 3개월이 지나면 임대차해지의 효력이 발생하게 됩니다.

 

이러한 묵시적인 갱신이 인정되기 위하여는 임차인이 임대차 기간 만료 이후에도 건물을 계속적으로 사용하거나 수익한 사실과 임대인이 이 사실에 대하여 상당한 기간 내에 아무런 이의를 제기하지 않은 것을 입증하여야 합니다.

이런 경우 묵시적 갱신이 정상적으로 인정되려면 임차인은 자기의 의무를 소홀히하지 않았어야 합니다. 임차인이 2기 이상의 차임액에 이르는 차임을 연체하는 경우에는 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있으므로 이러한 채무를 불이행하였던 경우나 현저한 의무위반이 있는 경우에는 임대차계약의 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.

 

 

다음으로는 고려할 수 있는 항변은 임대인이 임대차보증금을 반환할때 임대물을 인도하겠다고하는 동시이행의 항변을 주장하는 것입니다. 즉 임대차 계약 기간이 만료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 인도할 의무가 있고 임대인은 보증금에서 연체차임 같은 임대차에 관하여 생긴 모든 채무를 공제한 나머지를 임차인에게 반환할 의무를 집니다. 이 두 의무가 모두 이행기에 있다면 동시에 이행하여야 하는 관계에 있다는 것입니다.

 

 

임차인이 이 동시이행의 항변권을 주장하면서 임대차목적물을 점유하여 사용 수익하는 경우에는 이 점유가 불법점유가 아닙니다. 다만 사용 수익하는 동안에 발생하는 차임 상당은 부당이득으로 반환해야할 성질이라는 것이 판례의 입장입니다.

 

따라서 위와같이 임차인은 임대차계약의 묵시적갱신을 주장하거나, 동시이행의 항변권을 행사하여 임대인의 청구에 대하여 항변할 수 있을 것입니다. 다만, 소송이 제기된 경우에는 상황에 따라 법률행위의 해석이 다양해 지기 때문에 반드시 변호사와 상의하셔야 합니다.