차임 미지급으로 토지 임대차 종료 후 건물매수청구권 행사 가능?

토지임대차 종료 후 건물매수청구나 지상물매수권을 청구할 수 있는 지

 

민법 제 643조에서는 토지의 임대차 기간이 만료되어 종료된 경우, 건물(또는 지상시설)이 현존하는 경우에는 임대차 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리 또는 임대인이 계약을 갱신하지 않겠다고 할 때에는 임차인이 상당한 가액으로 건물 매수를 청구할 수 있는 지상물매수권을 규정하고 있습니다. 

 

 

 

 

지상물매수청구권의 행사는 임대차 기간의 만료가 정하여진 경우 뿐만 아니라 기간의 정함이 없는 임대차더라도 임대인이 해지통고를 하여 임대차가 만료된 경우에도 마찬가지로 지상물매수청구권은 인정됩니다.

 

이러한 임차인의 지상물매수청구권을 제한하고자 하여 임차인에게 불리하게 약정하는 경우에는 효력이 없습니다. 예를들어 임대차계약이종료하는 경우 지상물이나 건물을 철거하거나 임대인에게 양도하기로 하는 약정이 그러한 것입니다. 이는 민법 제652조에 규정된 강행규정으로 이에 반하여 체결된 약정은 무효입니다. 

 

 

 

임차인이 지상물매수청구권을 행사하려면 토지임대차기간이 만료되었는데 임대인이 임대차계약의 갱신청구를 거절하였어야 합니다. 또한 지상건물이 현존하여야 합니다. 지상건물은 행정관청으로부터 허가를 받은 적법한 건축물일 것을 요하지 않습니다. 따라서 무허가 건물이라할지라도 임차인은 건물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 또한 임대인의 동의를 얻어 신축한 것이 아니더라도 임대인이 예상할 수 없을정도의 고가의 물건이 아니라면 건물매수청구가 가능합니다.

 

 

 

그러나 임차인이 지상물매수청구를 행사할 수 없는 경우가 있습니다. 첫째, 임차인이 차임지급을 연체하거나 하는 이유로 채무를 불이행하여 계약이 해지된 경우입니다. 이러한 임차인은 임대인에게 건물이나 지상시설을 매수청구할 권리가 없습니다. 둘째 건물이나 지상물이 멸실된 경우에는 매수청구권을 행사할 수 없습니다.

따라서 위와 같은 경우가 아니라면 임차인은 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인을 상대로 지상물매수청구권 또는 건물매수청구권을 행사할 수 있을 것입니다.