[인천 부동산전문변호사 상담] 토지인도 및 건물철거 소송 가능 여부

부동산의 소유자가 타인으로 인하여서 소유권의 행사를 방해받고 있을 경우에 소유권에 기하여 부동산인도청구나 철거, 퇴거청구를 할 수 있습니다. 여기에서 소송물은 소유권에 기한 방해배제청구권입니다. 방해란 현재에도 계속되고 있는 침해여야 하고 과거에 이미 종료되었다면 손해배상청구를 가능할지 몰라도 여기에서의 방해에는 해당되지 않습니다. 또한 소유권을 현실적으로 방해하는 직접 점유자를 피고로 삼아야하며, 부동산을 다시 임대한 간접점유자를 피고로 지정하여 인도청구는 부당한 소제기가 됩니다.

 

 

어떤 경우에 토지인도 및 건물철거를 청구하는 것이 가능할지 몇 가지 경우를 나누어 생각해보겠습니다.

 

 

 

 

  1. 임대차종료로 인한 청구

 

 

임대차계약이 체결하고 임차인에게 물건(건물)을 인도하였는데 임대차가 종료된 경우 임차인은 물건(건물)을 반환하여야 합니다. 그러나 그 반환의무를 이행하지 않는 경우 임대인은 임대차종료를 원인으로 토지인도, 건물철거를 구할 수 있으며 또한 월차임 같은 임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 물건(건물)의 소유자만이 임대인이 되는 것은 아니므로 타인 소유의 물건이더라도 임대차계약은 유효하게 성립합니다. 따라서 임대인은 목적물이 자신의 소유라는 것을 소제기 시 입증할 필요가 없습니다.

 

다만 임대차계약이 유효하게 종료하였다는 사실을 입증하여야 하는데, 임대차보호법상 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월~ 1개월 내에 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차계약을 갱신하는 것으로 보기 때문에 임대인이 임차인에게 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하였던 사실을 입증하여야 합니다. 실무에서 많이 쓰이는 통지방법이 바로 이러한 사실을 명시한 내용증명입니다. 또는 임차인이 2기이상 차임지급채무를 이행하지 않아 계약이 해지되었다는 사유로도 청구가 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

2. 점유권원 없는 자에 대한 건물철거, 퇴거청구

 

원고가 토지의 소유권을 가지고 있는데 점유할 권원이 없는 A가 지상건물을 소유하고 있고 B가 건물을 점유하고 있는 경우라면 원고는 A가 건물을 소유함으로써 원고의 토지 소유권행사를 방해하고 있다는 점유사실을 입증하여 방해배제를 청구할 수 있을 것입니다. 다만 이런 상황에서 주의해야할 것은 원고는 건물 소유자인 A에게 건물 철거와 점유하고 있는 대지 부분의 인도를 청구하여야지(철거+인도) 건물에서 퇴거할 것만을 구할 수는 없다는 점입니다.