상가건물이 양도된 경우 임차인은 그동안 연체한 차임을 누구에게 지급해야 하나요?

임대차 계약에서 임대인은 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 의무가 있으며, 임차인은 임대인에게 차임을 지급할 의무가 있습니다. 그리고 임대차 계약의 본질적인 요소는 아니지만 대부분 건물 임대차의 경우에는 연체차임과 임대차 목적물과 관련한 손해배상액을 담보하기 위해 임대차 보증금을 설정하는 경우가 일반적인데요. 그런데 만약 임대인이 임차목적물을 매매 등으로 양도한 경우, 임차인이 지금까지 연체한 차임은 누구에게 지급해야 하는 것일까요? 그리고 임대차 보증금의 반환은 어떻게 이루어지는 것일까요?

 

 

 

 

 

 

임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 주택임대차인 경우나 상가건물임대차보호법상의 대항력을 갖춘 상가임차인인 경우에는 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 있는데요. 임대차 보증금은 대항력에 따라 건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되면 양수인이 임차인에 대한 임차보증금 반환의무를 지게 되고, 양도인은 반환의무를 면하게 됩니다. 그런데 연체차임의 경우에는 종전 임대인인 양도인에게 차임을 지급해야 하는 건지 아니면 현재 임대인인 양수인에게 차임을 지급해야 하는 건지 의문이 생길 수 있는데요. 연체 당시의 임대인은 양도인이었는데 대항력 규정에 의해 현재 임대인인 양수인이 연체차임에 대한 권리도 갖게 되는 것이 아닌가 하는 의문이 생길 수 있기 때문입니다.

 

 

 

이에 대해 대법원은 임대차 목적물이 양도된 시점을 기준으로 그 이전에 발생한 연체차임과 관리비 등과 관련해서는 양도인이 당시에는 임대인이었으므로, 당시까지의 연체차임에 대한 권리는 양도인이 양수인에게 양도했다는 특별한 사유가 없는 한 양도인에게 있다고 판시하였는데요. 따라서 임차인은 건물 양도인에게 연체차임을 지급하여야 합니다.

 

 

 

그런데 임대차가 종료되어 임차보증금을 반환해야 할 경우에 위와 같은 연체차임과 관리비 등을 임차보증금에서 공제할 수 있는 것일까요? 해당 판결의 원심은 연체차임에 대한 권리가 임대차 목적물 양도인에게 있다고 보아, 양수인이 자신이 반환해야 하는 임대차 보증금에서 공제할 수 없다고 보았습니다.

 

 

 

 

 

 

그러나 대법원은 목적물 양도 전에 발생한 연체차임도 임차보증금에서 당연히 공제된다고 보아 파기환송 판결을 하였는데요. 임차보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 반환할 때까지 발생한 연체차임과 임차목적물 파손에 대한 손해배상액 등 임차인의 채무를 담보하기 때문입니다. 대법원의 판시내용을 정리하자면, 임차인은 임대목적물 양도 당시까지 발생한 연체차임 등을 양도인인 종전 임대인에게 지급하여야 하나, 임대차 계약이 종료할 때까지 연체차임을 양도인에게 지급하지 않은 경우에는 양수인이 임대차 보증금에서 임차인의 연체차임을 공제하고 임차인에게 반환할 수 있다는 것인데요.

 

 

 

다만 대법원의 법리에 따르면, 연체차임에 대한 권리는 양도인에게 있으므로 양도인은 양수인에게 임대차 보증금에서 공제한 연체차임 상당액에 대해 부당이득반환청구할 수 있을 것입니다. 위와 같은 법리는 대항력을 갖춘 임대차의 경우에 적용되는 법리인데요. 대항력이 없는 임대차의 경우라면 연체차임에 대한 채권과 임대차 보증금 반환채무가 모두 양도인에게 있기 때문에 헷갈리지 않겠지만, 대항력 규정에 의해 연체차임의 채권자와 임대차 보증금 반환채무자가 달라진 경우 누구에게 어떻게 반환하여야 할 지 판단하기 어려울 수 있습니다. 이번 대법원 판결은 이에 대한 법률관계를 정리해 준 의의가 있다고 할 수 있겠습니다. 이로써 오늘의 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다.