월세 미루는 임차인에게 계약해지 통보 후 월세 받으면 계약이 연장??

부동산 임대차 계약관계는 소유자인 임대인이 세입자인 임차인에 비해 우월한 지위를 가진다고 보는 것이 일반적이어서, 특별히 임대차보호법과 같은 제도를 두어 임차인을 보호하고 있는데요. 월세를 미루고 있는 임차인을 둔 임대인이라면 더욱 더 골치 아픈 일이 아닐 수 없습니다. 이런 경우에 어떻게 해결해야 하는 것일까요? 관련 사례와 함께 오늘의 포스팅을 시작해보도록 하겠습니다.

A씨는 2013년 5월 상가를 매수하여 소유권 이전등기를 마쳤는데요. 이 상가의 세입자인 B씨는 2009년 11월부터 2011년 10월까지 보증금 500만원 차임 25만원의 임대차계약을 하고 현재까지 점유하고 있었습니다. A씨는 B씨가 월세를 3회 연체하고 있음을 이유로 임대차계약을 해지하겠다는 내용증명을 발송하였고, 이는 2013년 10월 B씨에게 송달되었는데요. 이후  B씨는 A씨에게 미납된 월세 3회분과 그 다음달 월세 1회분을 합하여 총 100만원을 지급한 이후 매월 25만원씩 사용료로 지급해왔습니다.

그럼에도 A씨는 임대차계약의 해지를 주장하며 B씨에게 상가에서 퇴거하고 건물을 인도해줄 것과 상가의 사용에 대한 부당이득을 청구하는 소송을 제기하였는데요. 이러한 A씨의 소송제기에 대해 B씨는 밀린 월세를 지급하고 A씨가 이를 수령함으로서 임대차 계약의 묵시적인 갱신임을 주장하며 상가건물 임대차보호법상 임대차기간임을 주장한 사안입니다.

법원은 위 사례에서의 임대차 계약관계에서 B씨가 월세를 연체한 것을 이유로 한 내용증명이 송달된 시점에서 계약이 적법하게 해지가 되었다고 보았는데요. 비록 B씨가 밀린 월세를 지급하였고, 이를 임대인 A씨가 받아들여 이후 매월 사용료를 이체하고 있는 사정만으로 계약 해지의 의사가 번복되는 것은 아니라고 판단하였습니다. 내용증명이 송달되고 난 후 지급된 사용료는 임대차계약이 해지됨에도 불구하고 점유하고 있는 상가의 부당한 사용에 따른 부당이득을 반환하는 것으로 보았는데요. 임대차 계약이 정당하게 해지되었기 때문에 A씨가 보증금을 지급함과 동시에 B씨는 건물의 인도의무가 있다고 판결하였습니다.

민법 제741조에서 정한 부당이득이 성립하기 위해서는 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고, 그로 인해 타인에게 손해를 주며, 이익과 손해 사이의 인과관계가 법률상 원인이 없어야 하는데요. 임대차 계약이 정당하게 해지된 시점에서 B씨가 상가를 점유하고 사용, 수익하는 것은 법률상 원인없는 부당이득에 해당하는 것입니다. 따라서 이러한 부당이득을 반환하여야 하는데, 기존에 B씨가 매월 25만원을 지급해온 것은 이러한 부당이득 반환에 갈음한다고 본 것인데요.

또한 A씨는 건물의 인도와 함께 인도 시점까지 발생할 부당이득반환도 청구하였습니다. 대법원 판례에 따르면 장래에 발생할 청구권의 소가 적법하기 위해서는 그 청구권 발생의 기초가 되는 법률상, 사실상 관계가 변론종결 당시에 존재하고, 그러한 상태가 계속될 것이 예상되어야 하며, 미리 청구할 필요가 인정되어야만 한다고 판시하였는데요. 이 사건에서 임차인 B씨가 건물 인도의무를 이행하지 않을 것이 명백히 예상되는 것은 아니므로, 장래의 부당이득에 대한 청구는 기각되었습니다.

정당한 사유 없이 임차인과의 계약을 해지하는 것은 허용될 수 없겠지만, 월세를 미납하고 연체하여 임대인에게 손해를 끼치는 경우라면 일정한 절차를 거쳐 임대차계약을 해지할 수 있는데요. 불성실한 세입자에게서 손해를 보전하고 재산권을 보호하기 위해서는 법률적 조언을 얻어 해결하는 노력이 필요합니다. 현재 이러한 분쟁중에 계시거나 혹은 법률적인 자문이 필요하신 경우라면 언제든지 문의하시기 바랍니다. 감사합니다.