[부천,김포 부동산전문변호사 상담]부동산 점유이전금지가처분의 개념 및 결정 이후에 점유한 자에 대한 권리

 

1. 부동산 점유이전금지가처분의 개념

 

부동산점유이전금지가처분은 채권자가 명도소송(본안소송)을 진행하기 전에 채무자가 다른 사람에게 부동산을 넘기지 못하도록 조치를 취하는 것을 말합니다. 즉 부동산에 대한 인도, 명도 청구권을 보전하기 위한 가처분으로 본집행 시까지 현재의 목적물의 상태를 그대로 유지하게 합니다. (명도소송에서 명도란, 인도의 한 형태로 건물을 점유하고 있는 사람을 퇴거시키고 동산을 철거 후 인도하는 것을 뜻합니다.)

 

 

부동산점유이전금지가처분이 필요한 이유는 목적물의 본 집행이 이루어질 때까지 소송에 소요되는 시간이 길기 때문에 채무자가 그 목적물의 현재 상태를 유지 하지 않고 점유명의를 변경하거나 이전하게 되면 채권자가 추후에 집행권원을 얻더라도 집행하지 못하거나 집행이 현저히 곤란해져 목적한 바를 이룰 수 없게 되는 상황을 막기위해서 입니다.

 

 

 

 

이 가처분을 신청하려는 채권자는 그 목적의 가액, 피보전권리, 목적 부동산, 신청취지, 신청이유를 법원에 밝혀 신청하게 됩니다. 

 

 

2. 가처분결정 이후에 점유한 자에 대한 권리

 

점유이전금지가처분을 신청해두지 않은 상태로 본안소송을 진행하다 제3자에게 목적물의 점유가 이전되면, 이 제3자는 변론종결 전의 승계인으로 판결의 효력이 미치지 않는 사람이므로 채권자는 본안소송에서 패소할 수 밖에 없습니다.

그러나 점유이전금지가처분을 신청해두면 점유를 이전받은 제3자가 채권자에게 대항할 수 없으므로 가처분이 필요한 것입니다.

 

 

다만, 점유이전금지가처분이 설정되었음에도 점유가 제3자에게 이전되었더라도 가처분채무자는 가처분채권자에 대한 관계에서는 여전히 점유자의 지위에 있으므로 가처분채권자는 매매나 임대차 등에 권원에 기하여 가처분채무자로부터 점유를 이전받게 된 제3자에 대하여 가처분 효력을 주장하여 직접 퇴거를 청구할 수는 없고, 따로 승계집행문을 부여받아 제3자의 점유를 배제할 수 있다는 것이 대법원 판례의 입장입니다.

 

 

3. 가처분 대상의 보전의 필요성

 

 

점유이전금지가처분을 신청하려면 가처분대상 보전의 필요성이 있어야 합니다. 즉 부동산점유에 변경이 생길 우려가 있어서 미리 가처분을 해놓지 않으면 본안소송 중에 점유이전이 생겨 권리를 실행하지 못하거나 실행이 곤란할 염려가 있는 사유를 존재하여야 합니다. 만약 채권자가 확정판결을 이미 받은 상태이거나 집행권원을 가지고 있어 이미 보전처분 이상의 보호를 받고 있다면 보전의 필요성은 인정되지 않을 것이며 채권자 스스로 보전처분을 필요로하는 상태를 초래한 경우에도 보전의 필요성이 부정됩니다.

 

 

 

 

가처분신청은 부동산 명도 또는 인도 소송을 제기하는 경우 선행되어야 하며 보통 본안소송제기 시 함께 진행됩니다. 요건들이 충족되어 가처분신청이 가능할지는 법률전문가와 상의하여 도움을 받는 것이 좋습니다.